La nueva normativa, que acelera los juicios de lanzamiento, viene a reforzar los derechos de los arrendadores, ayudándolos a recuperar sus inmuebles en un proceso judicial más acotado. Asimismo, incentiva la escrituración de los contratos de arrendamiento, brindando mayores garantías a quienes certifican el vínculo contractual ante notario.
A todas luces, comprar un inmueble para luego arrendarlo es un muy buen negocio, menos riesgoso que invertir en acciones y con mayor tasa de rentabilidad que las tradicionales cuentas de ahorro. Sin embargo, son muchos los que han visto truncado este sueño de inversión por haber arrendado su casa a personas que no solo no cumplieron este compromiso, sino que también dejaron impagas las cuentas de servicios básicos, llevando a sus propietarios a acumular millonarias deudas.
Y, desgraciadamente, no se trata de casos aislados. Según datos de la Corte Suprema, serían más de 15 mil las denuncias por restitución y desalojo presentadas en tribunales cada año.
“Buscando mejorar esta situación, y ayudar a los arrendadores a sacar de su propiedad a los arrendatarios morosos o que han causado daños en la vivienda, en abril de este año se promulgó una importante modificación a la Ley 18.101, de arrendamiento de predios urbanos, a la que dado su espíritu se denominó Devuélveme mi casa”, informa el abogado Rodrigo Leal.
Añade que el cambio de fondo es que esta vez la ley no beneficia al arrendatario, sino que al dueño del inmueble, reforzando sus derechos.
¿Qué modifica concretamente respecto de la normativa anterior? “Lo primero -y más importante- es que permite la restitución anticipada del inmueble en caso de daño grave. Eso viene a solucionar el gran problema que tenemos los abogados cuando nos enfrentamos a un juicio de arrendamiento: cómo lograr desalojar a quienes están viviendo en una propiedad sin pagar. Además, esta modificación otorga una medida precautoria en caso de que el arrendador esté deteriorando el inmueble”, informa Leal.
La segunda ventaja de este cambio es la aparición de un procedimiento monitorio (simplificado, más corto), que acelera el desalojo de los arrendatarios morosos. “Hasta ahora, si la persona no pagaba, comenzaba un juicio ejecutivo para lograr el desalojo de la propiedad, el que podía tomar varios meses y hasta más de un año”, refiere el abogado.
Ahora bastará con presentar la demanda por no pago de arriendo ante el juez y, si todo está en orden, en los siguientes 15 días un receptor notificará de la reclamación al deudor. Una vez notificado, este tendrá 10 días para saldar íntegramente la deuda. De no hacerlo, la sentencia de desalojo será inmediata.
“No espere, demande apenas pueda”
La modificación a la ley 18.101 -que aún no entra en vigencia (por tanto, sus disposiciones todavía no son obligatorias)- establece que la demanda para pedir el cobro de la renta o desalojar a arrendatarios que mantienen deudas o están provocando daños en la vivienda, puede ser presentada por cualquier persona que tenga un interés legítimo en la causa. Es decir, el arrendador del inmueble, o alguien contratado por él para administrarlo, como un corredor de propiedades. Sin embargo, dicha persona siempre debe ser representado por un abogado, que lo oriente respecto de las condiciones, requerimientos o cláusulas del proceso, de modo de no afectar negativamente el resultado de dicha acción judicial por errores o desconocimiento.
-¿Existen plazos específicos para demandar a un arrendatario moroso?
“No, la ley no establece ningún plazo. Puedes presentar una demanda tras cinco días de que el arrendatario no te pagó, o un año después (…) Lo que recomiendo es tomarle el pulso al asunto. Es decir, si se trata de una persona que siempre ha pagado en la fecha acordada, y ahora se atrasó por una razón justificada, yo le tendría paciencia. Pero tampoco tanta. Quizás lo esperaría un mes. No más”.
En cambio -dice- si se está frente a un arrendatario que siempre se atrasa, que paga “por goteras”, que es complicado, que no contesta las llamadas: “Demandaría de inmediato, porque cuando ves gente que lleva años sin poder recuperar sus casas, te das cuenta de que muchas veces es porque no han hecho nada. Las herramientas están. Así es que, si no le pagan, busque un abogado y presente una demanda. No espere, hágalo apenas pueda”, aconseja.
-¿Cuáles son las causales para demandar, y cómo beneficia esta ley al arrendador en cada caso?
“La primera es el no pago de renta, que ahora da lugar a un proceso monitorio, más breve, que permite al juez dictar sentencia de desalojo (de todos los ocupantes de la propiedad) a los 10 días de notificar de la demanda al arrendatario. Esto, obviamente, si es que en esos 10 días no pagó o no compareció ante el tribunal para defenderse. Y aquí hay otro cambio favorable para el propietario: ya no es necesario entregarle al arrendatario la notificación, basta con dársela a cualquier adulto presente en la propiedad. Con eso ya se entiende que el arrendatario fue notificado.
La segunda causal para demandar es que el inmueble presente daños graves, provocados por quien lo arrienda. Ya en el Código Civil, que es de 1865, se establecía que eso era causal para poner fin al contrato de arrendamiento, pero implicaba un largo juicio. Ahora, en cambio, puedo pedir una medida precautoria, incluso antes de presentar la demanda, para que saquen de la propiedad -si es necesario con la fuerza pública- a quienes me están destruyendo la casa”.
-¿Son esas son las únicas causales para demandar al arrendatario?
“Hay muchas más, pero se rigen por la normativa anterior. Solo las dos mencionadas implican procedimientos judiciales más breves y una restitución más rápida del inmueble”.
Escriturar el contrato es clave
Es importante recordar que antes de ordenar su lanzamiento, la ley brinda al arrendatario 10 días para pagar íntegramente lo adeudado al propietario. Esto implica no solo el dinero por concepto de renta, sino también los gastos comunes que deba y las cuentas impagas de servicios básicos.
-¿El deudor podría ir “abonando” para evitar ser desalojado?
“No. El Código Civil establece que el deudor tiene que pagar íntegramente lo adeudado, a menos de que las partes lleguen a un acuerdo y acepten ese pago por cuotas. Si no, el juez seguirá adelante con la orden de lanzamiento.
Ahora, aunque el arrendatario pague todo, igual podemos luego discutir la posibilidad de una indemnización por los daños causados al inmueble. Pero eso se va a desarrollar según el procedimiento antiguo de la ley 18.101, no usando el proceso monitorio”.
-¿Qué pasa en caso de que no haya un contrato por escrito?
“La ley establece que puedo celebrar un contrato de arrendamiento de manera consensual, ‘de palabra’. El gran inconveniente es que -en caso de algún problema- no tengo cómo probar las condiciones de ese contrato.
Para evitar esto, y promover la escrituración de contratos, la ley brinda más garantías a los que se hacen por escrito, asumiendo que -si fue certificado ante notario- lo que allí se establece es cierto”.
Por eso, añade el profesional, la gran recomendación es siempre escriturar estos contratos. Si no, a la hora de presentar una demanda, va a costar mucho más probar tanto el arrendamiento como las condiciones de ese contrato de palabra. “Hoy, el registro de transferencias electrónicas, por ejemplo, puede servir como prueba de que existe el arriendo, pero hay otras cláusulas que no puede probar”.
“La nueva ley es buena, pero perfectible”
Producto del desconocimiento, o de una mala interpretación de lo establecido por esta modificación a la ley 18.101, se ha comentado bastante que su entrada en vigencia significaría que en menos de un mes el arrendatario podría ser desalojado del inmueble que habita sin pagar. Eso no es así, afirma el abogado Rodrigo Leal. “En ese tiempo se puede lograr que el juez dicte la orden de desalojo, no el lanzamiento efectivo de los arrendatarios morosos”, enfatiza.
“Si el deudor no paga en los 10 días que el tribunal le da para ello, puede haber una sentencia inmediata, pero luego van a pasar de tres a seis meses antes de desalojarlo. Quizás no es tan rápido como quisiéramos, pero igual es un gran avance respecto del procedimiento anterior, que podía involucrar más de un año para lograr el lanzamiento”.
Otra buena noticia es que el acortamiento del proceso también implicaría una disminución en los gastos asociados a este procedimiento, que no solo considera el costo de representación del abogado, sino también -por ejemplo- el pago del receptor judicial, que podría tener que ir más de una vez a notificar al arrendatario, o el cerrajero que debe concurrir junto con la fuerza pública a descerrajar el inmueble. Y todo eso además del pago de dividendos, contribuciones o gastos comunes, una deuda que seguía aumentando mientras durara el juicio.
“Entonces, tenemos que es una buena ley, que va en el camino correcto, que viene a ayudar al propietario, pero que -como todo- es perfectible”, puntualiza Rodrigo Leal.
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Consejos para arrendar un inmueble
-Antes de arrendar, chequee los antecedentes comerciales de su posible arrendatario. Solicite liquidaciones de sueldo, pago de cotizaciones o revise información financiera y comercial en DICOM.
-Escriture el contrato ante notario, de modo que luego -ante cualquier problema- pueda acreditar el vínculo contractual. “Recuerde dejar claramente establecido el valor de la renta y las cláusulas convenidas”, recomienda el abogado.
-Procure recibir el pago del arriendo por una vía acreditable, ya sea por transferencia electrónica o depósito bancario.
-Si un propietario está viviendo hoy la situación de tener un arrendatario moroso, lo mejor es que espere a que la ley Devuélveme mi casa entre en vigencia, de modo de beneficiarse de las nuevas medidas que incorpora. Esta norma solo se entenderá como obligatoria cuando se publique en el Diario Oficial, cosa que aún no ocurre.
