Este análisis también muestra que un grupo familiar promedio debe destinar dos años de ingresos íntegros para pagar el pie de una casa o un departamento, y un promedio de nueve años de ingresos para pagar un crédito hipotecario. Una compleja realidad, donde la compra de una vivienda se vuelve un desafío creciente.
En el Gran Concepción, la mayoría de los proyectos inmobiliarios actualmente en oferta demandarían que una familia tuviera que ahorrar la totalidad de sus ingresos durante más de dos años para reunir solo el pie inicial requerido. En tanto que, para saldar por completo un crédito hipotecario, se estima que necesitarían aproximadamente nueve años de sus ingresos totales.
Estos datos, que dan cuenta de las dificultades que hoy tienen las personas para acceder a una vivienda en esta zona metropolitana, son parte de las conclusiones del Informe Inmobiliario realizado por la Universidad San Sebastián (USS), en conjunto con la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa, que abarcó a las comunas de Concepción, Talcahuano, San Pedro de la Paz, Hualpén, Chiguayante y Penco.
La idea de hacer un estudio que entregara información sobre los mercados inmobiliarios residenciales surgió en la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la USS. La investigación partió en el Gran Concepción y, para ello, se analizaron indicadores, como los proyectos ingresados, las unidades ofertadas por comuna, las ventas por tramo de precio, el tiempo para agotar stock y la asequibilidad a la vivienda. “Nuestro objetivo fue establecer un referente en términos de información inmobiliaria, tanto para tomadores de decisión, como para consumidores y ciudadanos”, explicó el decano de la FIAD, Federico Casanello.
Se trata del primero de otros informes inmobiliarios que tendrán una periodicidad de tres meses, y que se replicarán también en otras ciudades de Chile.
Se trata, explica Casanello, que a través de estos resultados se pueda contar con indicadores comparables por territorios y períodos, para facilitar la investigación y la evaluación de políticas públicas urbanas desde una perspectiva constructiva y científica.
Un dato dentro del informe que llamó la atención tiene que ver con Concepción, y con la conclusión de que en la capital regional del Biobío la vivienda es altamente inalcanzable, sobre todo en ingresos medios y bajos.
Carlos Aguirre, docente de la FIAD y editor del Informe Inmobiliario USS-Tinsa, explica que el PIR (Price Income Ratio), que es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares, tiene en esta ciudad un valor muy superior a cinco, lo que significa que una familia promedio necesita destinar el ciento por ciento de sus ingresos durante más de cinco años para pagar una casa o un departamento. Eso supera con creces el nivel de endeudamiento del 25% de los ingresos que se estima para los créditos hipotecarios.
Conversamos con ambos académicos para conocer más detalles sobre este informe, y sobre las proyecciones que a partir de estos datos hacen para el mercado inmobiliario local.
La tarea pendiente
-¿Cómo llegamos a este escenario donde comprar una vivienda se hace tan difícil?
CA: “No depende de una sola condición, y tampoco es una situación que suceda solo en Chile. Este problema también se vive en otros países, pues las dificultades para acceder a la vivienda son globales. En Chile, el mercado de la vivienda viene desacoplado de los ingresos desde hace más de 20 años. Al principio no era significativo, pero ya en 2019 era más difícil de sostener y hoy es aún más, porque antes en términos concretos teníamos tasas de interés mucho más bajas, y eso, junto con la inflación, hizo que se hiciera más difícil acceder a un crédito de largo plazo. En cuanto a por qué el precio de la vivienda es tan alto, hay hipótesis y explicaciones particulares que van desde las restricciones para construir, la demora de los permisos o hasta la quiebra de Evergrande, que consumía la mitad de los materiales de construcción del mundo”.
FC: “Otro factor es la incertidumbre, que tiene que ver con que el mercado inmobiliario tiende a ser un negocio a largo plazo, es decir, periodos donde pueden variar mucho las condiciones, por lo cual el riesgo es mayor. Y ese riesgo genera incertidumbre, y esa incertidumbre se traspasa a costos”.
¿A qué se debe que en Concepción cueste más acceder a una vivienda?
CA:-“El problema de las dificultades de acceso es global. Creemos que en Concepción podría ser más inalcanzable, porque en su mercado existe una menor presencia de vivienda subsidiada. Y también porque el precio de Concepción por metro cuadrado respecto a las otras comunas que consideró el informe es mucho más alto”.
FC: Cuando se dice esto de altamente inalcanzable, lo que estamos expresando es que existen hoy más dificultades para acceder a los créditos hipotecarios. Pero para tener una mirada correcta, hay que pedir que también veamos la demanda. Es cierto, la demanda ha bajado mucho desde el 2021 hasta la fecha (54%). Sin embargo, el último año no solo se ha estabilizado, sino que creció levemente. (La mayor participación en las ventas está en el segmente desde 2.000 hasta 3.000 UF). Eso está mostrando que sí se están comprando viviendas, y una causa probable es porque los subsidios están ayudando a hacerlo. Claro. Y, por otro lado, también hoy tenemos una mejor condición económica, que permite que los ingresos más altos puedan tener más acceso a los créditos hipotecarios”.
-¿Respecto a los subsidios, qué evaluación hacen de su eficacia para mitigar estas dificultades de acceso a la vivienda?
FC: “El problema que nosotros vemos es que hay muchas personas que no conocen los subsidios, y otros que, aunque los conocen, no saben cómo acceder a ellos. En febrero pasado, como universidad hicimos una encuesta, donde el 80% de los consultados respondió que desconocía el proceso para postular a un subsidio del Estado para vivienda. Por eso creemos que el Estado tiene una tarea pendiente para divulgar de mejor manera aquellos requisitos. No basta con tener la información disponible en Internet. Con base a lo que nosotros investigamos, sostenemos que lo que falta por hacer es comunicarlos mejor”.
-¿Cómo ven ustedes que este panorama podría mejorar?
FC: “Más allá de lo que propongamos, es importante tener una mirada de cómo va a evolucionar este panorama. Y eso no es tan fácil, porque uno no tiene una bolita de cristal. Pero sí nos hemos ido dando cuenta de que los inmobiliarios se adaptan a la situación, y que probablemente lo van a hacer teniendo productos más baratos, es decir, más pequeños y con materiales más baratos. Eso en algunos casos está sucediendo. Tiene externalidades, pero probablemente también lo que va a generar es que más personas puedan acceder a una vivienda”.
CA: “Creo que la primera propuesta es tener datos e información sobre la realidad del mercado inmobiliario residencial. Y es ahí donde viene la propuesta más interesante, y es que a la luz de estos informes, podamos generar ciertas discusiones para buscar convergencias, para que, por ejemplo, los inmobiliarios entiendan, que si bien van a bajar de precio y van a hacer distintas cosas, también pueden trabajar en mercados subsidiados. Para entender que cuando hago cambios en un plan regulador, debo tener claro cuáles van a ser las consecuencias. Este Informe USS-Tinsa, más que decir este el camino de la política pública apunta a que esa política pública se construya en una mesa con muchos intervinientes, fruto de análisis y discusiones”.
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Las otras cifras
• El análisis revela una tendencia decreciente en el número de proyectos inmobiliarios de casas y departamentos en venta en el Gran Concepción, pasando de 191, al inicio de 2021, a 156 a fines de 2023. También da cuenta de un aumento en la cantidad de proyectos ingresados en el último trimestre del año, eso sí, menor que el del año anterior.
• En cuanto al stock disponible en las comunas del Gran Concepción, se redujo en un 9,2% desde el último trimestre de 2022, llegando a un total de 6.809 unidades.
• Uno de los datos más reveladores del informe USS-Tinsa señala una disminución significativa del 55% en la demanda de viviendas nuevas desde principios de 2021, aun cuando en el último año hubo una estabilización de las ventas en el Gran Concepción.
• Las ventas se concentran principalmente en el segmento de 2.000 a 3.000 UF, con 469 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2023 (57%).
• El promedio de meses para agotar el stock llegó a 11,7 meses en el cuarto trimestre de 2023, reflejando una disminución del 12% respecto del periodo anterior. La comuna de Penco destacó al mejorar este indicador significativamente, pasando de 21,2 meses en el tercer trimestre a 15,7 meses en el cuarto.
