La “reforma a la Reforma” extendió por todo este año el tiempo para comprar viviendas sin IVA en aquellos proyectos que cuenten con permiso de edificación y recepción municipal antes del 31 de diciembre de 2016. El llamado es, para compradores e inversionistas, a aprovechar esta extensión en el plazo de aplicación de este impuesto.
¿Será el 2016 un buen año para comprar un bien raíz? Ésa es la pregunta que ronda, hoy por hoy, en empresas constructoras, inmobiliarias, inversionistas y entre todos quienes piensan en comprar una vivienda. Producto de la aprobación de la Reforma Tributaria en 2014, que gravaría en 2016 las viviendas nuevas con un impuesto de 19 %, las empresas del sector se apresuraron en sacar proyectos, apuraron los permisos de edificación y se lanzaron a construir y presentar nuevos proyectos habitacionales durante 2014 y 2015, buscando obtener las recepciones municipales en el plazo establecido (antes de diciembre del año pasado) anticipando que se venderían rápidamente. Y así fue, ya que, por su parte, los compradores e inversionistas también agilizaron sus decisiones de compra, buscando ahorrarse el IVA que entraría a implementarse desde el 1 de enero de 2016.
Esto provocó que 2015 fuera catalogado como un año excepcionalmente bueno en la compra-venta de inmuebles, registrándose la mayor cantidad de ventas de viviendas de los últimos diez años. Así se reflejó en las cifras dadas a conocer por el Comité de Estudios Concepción y Zona Sur de la Cámara Chilena de la Construcción, que señala que hubo un aumento promedio de ventas cercano al 29 %, respecto de 2014, sólo en la Región del Biobío.
De este modo, sin considerar la oferta y venta de viviendas con subsidio DS 116, los alcances de la Reforma Tributaria impulsaron un crecimiento en las ventas durante el año 2015 del 53 % en el mercado de departamentos, y del 1 % en el mercado de casas.
Sin embargo, en enero de este año, las reglas del juego se modificaron nuevamente con la aprobación de la “reforma a la Reforma”, iniciativa legislativa que extendió el plazo para comprar viviendas sin IVA durante todo 2016, lo que brinda a los potenciales compradores un mayor plazo para analizar y concretar la adquisición de propiedades.
“El temor a este gravamen llevó a los compradores durante 2015 a adelantar sus decisiones de compra para ahorrarse la subida de precios, provocando que en 2015 se experimentara un fuerte crecimiento en las ventas y construcción de viviendas, y un incremento en las solicitudes de permisos de edificación. Sin embargo, las empresas no pensaron que la demanda iba a aumentar tan rápidamente, por lo que todos planificaron ejecutar sus proyectos el año pasado, haciendo eco de la Reforma Tributaria original; se sacaron permisos de construcción rápidamente, se comenzó la construcción, y se ‘promesó’ la compra todo el 2015, pensando entregar durante 2016, para salvarse del ‘efecto IVA”, detalla Enrique Ulloa, gerente de Domus y vicepresidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción.
Sin embargo, la última “reforma a la Reforma”, aprobada el 28 de enero de este año, señala que el tiempo para comprar viviendas sin este impuesto se extenderá por todo este año para aquellos proyectos que cuenten con permiso de edificación y recepción municipal antes del 31 de diciembre de 2016, independiente de cuándo se vendan. Ahora bien, si las empresas no logran terminar su construcción durante este año, se verán gravadas con el IVA.
En todo caso, si bien el “efecto IVA” no afectará el precio de las viviendas este año, sí se prevé que en 2017 el valor aumentará debido a otros factores además de ese impuesto. Por un lado, está el aumento de los impuestos directos a las empresas que, evidentemente, también afecta los precios de las propiedades, ya que las empresas funcionan en función de una rentabilidad esperada, tasa fijada por cada empresario.
Esta alza a dichos tributos vino junto con la Reforma Tributaria, aún cuando ya se viene aplicando de forma escalonada, alcanzando su plena aplicación en 2017. Así, el 2010, por el tema del terremoto, este impuesto subió a 20 % para solventar la reconstrucción de las zonas afectadas. Luego aumentó al 22,5 %, luego a 25 % y debería llegar hasta el 27 % el próximo año, dependiendo de la modalidad de tributación que elija cada empresa.
El otro factor que provocaría el alza de precios a las propiedades sería la baja en la velocidad de venta de las viviendas, esperada para el 2017. Ésta se explicaría por la contracción económica que se prevé afecte al país el segundo semestre de este año, lo que va a generar más que una reducción de la curva de demanda, un desplazamiento de ésta, dicen los expertos, lo que, evidentemente, tendrá un efecto en los precios. Esto se explicaría por el cambio en la estrategia de construcción de cada empresa. Por ejemplo, si una constructora tenía planificado hacer un proyecto de 300 viviendas, basándose en la velocidad de venta de años anteriores, y proyectaba construirla en dos etapas -una por año-, ahora, con la baja de la velocidad de venta, se verá obligada a concretarla en tres etapas, en un periodo de tiempo más largo, lo que provocará que los gastos generales asociados a la construcción aumenten.