• Involucrados en el rubro reconocen mejores perspectivas para el 2010.
• Reactivación comienza a aparecer con ventas y ejecución de nuevos proyectos.
• La crisis golpeó fuerte al sector inmobiliario. Fueron largos meses donde la necesidad por mover el stock existente obligó a las empresas involucradas a cambiar sus estrategias de venta. Una gran enseñanza para todos.
No cabe duda que el sector inmobiliario ha tenido un importante crecimiento en las últimas dos décadas. Símbolo de desarrollo de una ciudad, es cada vez más frecuente ver grandes proyectos no sólo en el centro de la urbe, sino también en sectores periféricos, incluso en terrenos que por años no tuvieron importancia o categoría para ser considerados, y que hoy, gracias a la visión de privados, se levantan como verdaderos ejemplos de inversión.
Sin embargo, los últimos meses y por efecto de la crisis económica internacional y la contracción sufrida en el país, muchos empresarios del sector decidieron parar algunos proyectos, incluso los considerados emblemáticos, como sucedió con megaproyectos del retail.
Hoy, sin embargo, se respiran aires distintos y se siente ya una recuperación ad portas, lo que ha hecho que muchos comiencen a emprender nuevos proyectos de la mano de la mayor demanda por casas y departamentos.
El arquitecto Rodrigo Burgos comenta que, en general, durante las crisis económicas, las empresas contraen sus inversiones de largo plazo, dejando sólo las que tienen en proceso, por lo cual el stock de nuevos proyectos se ve disminuido. “Sin embargo, hemos visto que los mercados ya presentan una recuperación de los proyectos existentes, es decir, se recuperan progresivamente las ventas de los stocks de proyectos terminados y en ejecución a la fecha. Desde este punto de vista hay inmobiliarias que ya están trabajando en nuevos proyectos, pero bajo la premisa de un producto diferenciador y previamente estudiado, no sólo para el usuario desconocido, como se había planteado antes de la crisis, sino más bien de nicho”.
Por su parte Roberto Schmidlin, Gerente Comercial del Grupo Futuro, frente a los aires de recuperación comenta que hoy se debe aprovechar las oportunidades, es un buen momento, argumenta, y las inmobiliarias han hecho un trabajo serio en promociones y descuentos para incentivar a los clientes. “Se ve un repunte en las ventas, esto se debe a los distintos esfuerzos que han hecho tanto los empresarios inmobiliarios, como los bancos. Hoy, con la baja de tasas del Banco Central hay más flexibilidad, quizás no como antes, pero se está mejorando”, advierte.
Para Jorge Porter, director ejecutivo de CISS, la recuperación se está notando, luego de los difíciles momentos vividos por el sector. Y en esto -añade- ha sido tremendamente positivo el conjunto de medidas anunciadas por el Gobierno, las que a su juicio fueron tomadas muy a tiempo. “Fue una medida absolutamente positiva, en el momento justo, en el cual las inmobiliarias hicimos los descuentos y los sacrificios correspondientes. El Gobierno hizo lo suyo, aportando más capital, por lo tanto el resultado ha sido un gran beneficio para todos, los clientes han podido comprar sus casas a precios razonables, con buenas oportunidades y además, con opciones como el subsidio estatal que hace años no lo teníamos, eso ayudó a bajar el gran stock registrado”, argumentó.
Nuevos proyectos, más originalidad
Las crisis representan una oportunidad para las empresas grandes y sólidas, al menos así ha quedado demostrado durante el último tiempo. Es el momento de innovar y hacer nuevas apuestas, y así lo cree Rodrigo Burgos, quien señala que el 2010 será un año de proyectos innovadores, originales, desde el punto de vista del mercado al que apuntan, así también como en la impronta del diseño y nuevas prestaciones que se incorporarán. “La ubicación y cantidad de unidades vendibles también será un elemento que considerar. Creemos que para la Feria Inmobiliaria de 2010 verán la luz muchos más proyectos que en la versión pasada”, comenta el profesional, y agrega que la recuperación progresiva se dará a partir de este segundo semestre, para consolidarse a mediados del 2010 y producir una reactivación real en primer semestre de 2011.
La proyección del Banco Central es que la economía chilena crecería 1,5%, desde un rango previo de 1%, según reveló la Encuesta de Expectativas Económicas correspondiente a julio, elaborada por el emisor.
Francisco Jara, jefe zonal de proyectos Enaco Concepción, también se muestra optimista frente a la reactivación. “Se ve reflejado en nuestras salas de ventas que cada día reciben más visitas y se concretan nuevos negocios”, argumenta, y se atreve a decir que la crisis ya tocó fondo y lo que viene ahora es sólo recuperación con proyectos a concretarse el 2010, año que a su juicio se inicia el despegue.
En tanto para Roberto Schmidlin la mejora del rubro y la construcción de nuevos proyectos irá de la mano con la mejora de otros sectores, como el comercio, por ejemplo, que ya piensa en la construcción del nuevo mall, más hoteles, y clínicas, entre otros proyectos. “Esto significa para los inversionistas inyectar recursos en nuevos proyectos, por lo que se ve un leve repunte en la industria de la construcción”, añade.
Un gran aprendizaje
La crisis tuvo varias etapas, pero se empieza a percibir el “bichito” de la recuperación. “Por mi formación”, comenta Jorge Porter, “soy tremendamente optimista. No he sido nunca de los catastrofistas que creían que nuestro país se iba a desarmar. Creo que esto nos ha enseñado a todos un poco, y en especial, creo que el gran aprendizaje de esta crisis ha sido no sobre-stockearse, ésa es la gran lección”, afirma. “En nuestro caso”, explica, “hemos sido bastante conservadores y en general las empresas en Concepción son conservadoras también. Conocemos a la gente, sabemos la velocidad de venta que tiene la ciudad, que es muy distinta a la de Santiago y por eso mucha gente prefiere las empresas regionales, porque cuando ocurre un problema, siempre estamos los gerentes para solucionar los inconvenientes”.
Ofertas y descuentos
Una de las novedades que trajo la bullada crisis del sector inmobiliario fueron las nuevas estrategias de marketing. Primero en Santiago y luego en regiones los ofertones, los días felices, marcaron un antes y un después en la manera de hacer negocios. “Fue un verdadero efecto dominó, donde todas las inmobiliarias, al ver la reacción en cadena, comenzaron a aumentar sus estrategias de venta y por supuesto eso detonó en un cambio en el actual diseño de la arquitectura de los productos inmobiliarios, se potenció el producto a entregar y eso es relevante”, opina Rodrigo Burgos.
Para el Grupo Futuro esta forma de venta los afectó de manera indirecta. “La verdad es que como Grupo no hemos participado de estos eventos, justamente porque consideramos que estas promociones son para aquellas empresas que están sobre stokeadas, a pesar de ello, cada vez que se hace un evento de este tipo se ve una mayor afluencia de público en nuestras salas de ventas, por lo que sabemos que la gente está expectante a estas promociones”, reflexiona Roberto Schmidlin.
En Enaco, explica Francisco Jara, las nuevas estrategias beneficiaron mucho al sector, las salas de venta registraron más visitas y al darse cuenta que las promociones eran efectivas y los bancos entregaron las posibilidades de compra, el público se entusiasmó y compró. “Fue clave eso sí la seriedad en este proceso, con ofertas siempre reales y que se notaron efectivamente en la compra, de lo contrario no habrían tenido el éxito registrado”. Otra consecuencia que menciona Francisco Jara es que fue un aprendizaje, una vuelta de mirada hacia los públicos, que obligó a entender que la idiosincrasia del comprador hoy es distinta. “Las grandes inmobiliarias se fortalecieron y lamentablemente hubo otras que desaparecieron”, comentó.
Segmentos compradores
No todos los estamentos sociales vivieron los mismos efectos de la crisis y esto, en el rubro inmobiliario, se dejó evidenciar con movimientos diferenciados. Para Rodrigo Burgos, notoriamente el segmento medio fue el más afectado durante los últimos meses, no así el sector bajo, que observó un repunte gracias a que la vivienda social ha sido potenciada por el Gobierno, “tanto con subsidios diferenciados, como con una política transversal de construcción y solución habitacional. Sin embargo creo que la vivienda o proyectos de alto estándar, siguen siendo comprados por poderes adquisitivos menos sujetos a los vaivenes de los créditos hipotecarios, lo que hace que este tipo de viviendas mantengan una participación menor en el mercado desde hace ya un tiempo”.
Coincidente con Burgos, Schmidlin cree que en lo que va corrido de este año se ha visto un repunte en relación al segundo semestre del año anterior. “Lo que hoy nos permite recuperar las cifras que extrañamos a fines del 2008. A nuestro juicio, la mayor demanda se concentra en las viviendas de valores menores a las 2 mil UF, esto se debe a la ayuda del Estado en el otorgamiento de subsidios, para incentivar la compra de estas viviendas. A pesar de ello, los que tenemos viviendas en venta superior a ese precio, hemos tenido que utilizar distintas estrategias comerciales para seguir vendiendo”, argumentó.
Para Jorge Porter el mercado siempre se comporta de manera regular. “El más alto es que menos problema tiene. En Chile el que puede comprar una casa de 4 mil UF es porque quiere la de 5 mil UF; el que compra la de 1.500, hubiese querido la que valía 2.500. Lo que sí hay que tener claro es que los bancos no están prestando y no van a prestar, salvo alguna excepción, el 100%”. El empresario cree que los bancos sacaron la lección de que si una persona compra una casa con el 100% de financiamiento y tiene problemas para cancelar simplemente no paga, ¿que ha perdido? “Nada, si no ha invertido nada, si se lo presté todo yo como banco, entonces esa persona deja de pagar y vive gratis 6 u 8 meses, por eso los bancos están muy temerosos de prestar el 100%, sólo en algunos casos con clientes que tienen un buen perfil, un buen patrimonio, bastante grande, sólo excepciones”.
“Al segmento medio diría yo, le dio un susto terrible el perder la pega, se contrajo de comprar, ya que hubo muchos despidos, bajaron muchos los bonos por producción, o las empresas dejaron de prestar plata a sus trabajadores para pagar parte del pie, eso se eliminó durante ese periodo, se congeló. Además la subida de los intereses de los bancos afectó”, agrega Jorge Porter.
Similar es la opinión de Francisco Jara, quien señaló que la crisis privilegió a los sectores más bajos, con la reactivación estimulada por los aportes estatales. “El público medio fue más conservador, se guardó, por así decirlo, pero ahora, a partir de marzo ha comenzado a moverse. Por estos días, la política bancaria ha hecho que el sector se reactive”, comentó.
Tecnología al servicio de la construcción
Jorge Porter comenta que en CISS ya están pensando en nuevas inversiones. Un ejemplo es el exclusivo proyecto Condominio “Alpino”, en Andalué, un conjunto de 21 casas con valores desde de 4.299 U.F. También se contempla construir una torre de 15 pisos con vista hacia la Laguna Grande de San Pedro (en Andalué). Además muy pronto se inician las obras del edificio Santa María II, sector de Hualpén, 150 departamentos correspondientes al nuevo subsidio D. S. 4.
“En Chillán Viejo partimos con la construcción de 61 viviendas, proyecto denominado Hacienda Los Fundadores. Luego, 226 unidades se construirán en una versión más reducida, acogiéndose también al subsidio D.S. 4 ”, comentó.
Reinventándose, y respondiendo a las necesidades del mercado, esa es la manera de dar vuelta la página y enfrentar los nuevos desafíos. Viviendas que no sólo aparezcan bonitas en los catálogos, sino que favorezcan la mejor calidad de vida, un plus de los tiempos modernos y que las inmobiliarias deben asumir como desafío.
Cifras en el Gran Concepción
Patricio Bahamondes, Vicepresidente del Comité de la Vivienda de la Delegación Regional Concepción de la Cámara Chilena de la Construcción, comentó que se espera que se mantengan las bajas tasas hipotecarias y comience una lenta recuperación de la economía. “Sin embargo, ya varios de los subsidios estatales generados para paliar la crisis se han agotado (DS 40 modificado y Fondos Solidarios), por lo que no esta muy claro que sigan impulsando la venta, ante lo cual el sector se muestra cauto respecto del comportamiento en lo que resta del año”.
Asimismo, agregó que las ventas totales acumuladas durante los últimos 12 meses, registran a junio del 2009 un aumento del 9% al compararla con similar periodo del año 2008, las que alcanzaron un total de casi 2.900 unidades, con un crecimiento de un 4% en departamentos y un 12% en casas en el gran Concepción. “Este aumento se explica principalmente por el aumento de las ventas de viviendas con subsidio DS 4, lo que a su vez ha implicado que el 56% del total de las ventas mensuales de viviendas se registren en el tramo que va hasta las 999 UF (este subsidio es para viviendas de hasta 950 UF). Respecto a otros segmentos de precios, cabe mencionar que el 25% de las ventas totales de viviendas se concentran en el tramo 1.000 a 1.499 UF; el 11% en el tramo 1.500 a 1999 y el 8% restante se ubica en tramos superiores a las 2.000 UF”.
El Boletín Estadístico de la Delegación Concepción de la Cámara Chilena de la Construcción, correspondiente a junio de 2009, apunta las siguientes cifras, de acuerdo con el análisis de la oferta por comuna: San Pedro de la Paz (incluye la comuna de Coronel) y Concepción lideraron la oferta con una participación de mercado de un 50% y 34% respectivamente. Luego se ubicaron las comunas de Talcahuano (incluye Hualpén) con un 9%, y Chiguayante (incluye la comuna de Hualqui) con un 6%. Finalmente se informó que las ventas de casas con subsidio DS 40 en junio alcanzaron la suma de 244 unidades, equivalente al 68% de las ventas totales de casas en el gran Concepción.