Los planes reguladores son la guía que define la densificación de los distintos sectores; sirven para mantener protegidas ciertas zonas por razones ecológicas, y hasta son útiles para las compañías de servicios, que establecen su área de cobertura de acuerdo con ellos. Su permanente revisión y constante actualización es la clave para lograr el crecimiento armónico de la ciudad.
Tras un 2016 catalogado por los actores del sector como recesivo para la actividad inmobiliaria, en 2017 se ha evidenciado cierta tendencia a la normalización del sector, propensión que, de acuerdo con el socio director de inmobiliaria Domus, Enrique Ulloa, hasta ahora, ha sido más evidente en el mercado de los departamentos que en el de las casas. “Esto se debe a que los precios de los departamentos se han estabilizado, a diferencia de los precios de las casas, que han aumentado de manera constante. Esto ocurre porque los terrenos idóneos para proyectos de baja densidad poblacional son cada vez más escasos, especialmente en sectores urbanos tradicionales del Gran Concepción (Concepción, Chiguayante, San Pedro de la Paz). En el caso de los departamentos, en cambio, la disponibilidad de estos espacios, incluso en sectores densamente poblados, ha aumentado de forma sostenida, manteniendo una oferta mucho más amplia, que favorece la estabilización de precios”, explica.
Esta realidad tiene directa relación con los planes reguladores municipales de las comunas de la zona, y con el Plan Regulador del Concepción Metropolitano, instrumentos que han favorecido el desarrollo de densidad poblacional de algunos sectores por sobre otros. “Por ejemplo, el sector céntrico de Concepción ha tenido un buen desarrollo en este sentido, con buenos niveles de densificación, altura y constructibilidad, lo que se refleja en la oferta actual. Esto se debe a que la actividad de la construcción en el centro penquista está muy bien normada”, destaca.
En su opinión, en contraposición a la realidad de Concepción se encuentra Talcahuano, “donde hay un plan regulador con un manejo muy precario, que genera un tremendo desincentivo a la densificación y dificulta construir en altura, poniendo muchas restricciones. Ese efecto se refleja al comparar los niveles de desarrollo alcanzados por ambas comunas, y el hecho de que el sector de mayor crecimiento sea la zona entre ambas comunas, aunque tampoco con una densificación importante. Lo que sucede es que los terrenos se copan más rápido con poca densificación y los proyectos de vivienda deben darse en la periferia, con un costo directo en la experiencia de vida de las personas, que deben gastar más tiempo en trasladarse a sus lugares de estudio o trabajo”, afirma Ulloa.
Un proceso de desarrollo diferente es el experimentado en San Pedro de la Paz, que ha crecido explosivamente, especialmente en el corredor de la Ruta 160. “Sin embargo, es una comuna nueva, caracterizada por un correcto diseño y aplicación de su plan regulador, algo que falta en Talcahuano, que tiene que ver con desarrollar un proyecto más visionario y a largo plazo”, detalla Ulloa, destacando que actualmente se está trabajando en modificaciones al Plan Regulador Metropolitano, lo que se constituye en una buena instancia para que el municipio chorero pueda variar positivamente el desarrollo de la comuna.
Planificación territorial armónica
Ulloa destaca que la comuna de Concepción está muy bien planificada, excepto en aquellos sectores que han sido protegidos para resguardar el concepto de barrio. “En general, en Chile estamos al debe en cuanto a planificación territorial general de nuestras ciudades, lo que se refleja, por ejemplo, en el tema vial y de transporte, así como en otros aspectos fundamentales para el desarrollo del país. Por eso, es importante participar en las instancias para influir en los procesos de modificación de los planes reguladores. Se trata de un modelo muy transparente, que cuenta con un sitio web en el que se puede acceder a toda la información actualizada y, además, a charlas que ha realizado el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Yo mismo he asistido, y creo que dan cuenta de que se está desarrollando un muy buen trabajo, el que debe estar acoplado con las estrategias de desarrollo de cada comuna para que funcione adecuadamente”, explica el empresario inmobiliario.
En cuanto a la instalación de un nuevo relleno sanitario en Til Til, tema que ha estado en la contingencia durante las últimas semanas, que se sustenta en una norma incluida en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, y la factibilidad de que una polémica similar se traslade a nuestra ciudad, Ulloa es claro. “Es necesario ser cuidadosos al analizar ese caso, porque es importante saber cuándo se tomó la decisión que ahora parece desactualizada. Tal vez cuando se adoptó la medida se hizo considerando que allí vivía muy poca gente y que, por tanto, no afectaría. Hoy, en cambio, existe un crecimiento explosivo de la densidad en todo el sector norte y sur de la Región Metropolitana. Entonces, lo que falla es la capacidad de mirar a largo plazo y la actualización de los planes reguladores, a través de la aplicación permanente de criterios técnicos. Entiendo que la CChC está colaborando con el Minvu en trabajar este tema; de hecho, entre ambas instituciones organizaron este año un seminario que trajo a expertos en planificación urbana de distintas partes del mundo para aprender de su experiencia”.
Desarrollo sustentable y a largo plazo
Un tema local que reiteradamente surge en el contexto de la planificación territorial es el de la conservación de lagunas y humedales urbanos del Gran Concepción. Al respecto, Ulloa, explica que, desde un punto de vista general, el desarrollo inmobiliario está normado por el Plan Regulador del Concepción Metropolitano, que define límites y zonas de expansión urbana, pero que debe irse modificando de modo de generar constantemente nuevos espacios en los cuales construir. “Por eso siempre es importante la planificación, pues permite que el desarrollo de las ciudades se presente de forma ordenada. En lo particular, el Plan Regulador también entrega información específica sobre qué tipo de construcción se puede desarrollar en cada zona, y cuál es el costo de hacerlo, estableciendo claramente las áreas protegidas, ya sea por razones ecológicas, o porque, por ejemplo, presenta riesgos de derrumbe construir en ellas. Si bien antes estas normativas no se consideraban demasiado, dada la expansión de las ciudades, han debido replantearse porque comenzamos a acotar esas áreas”, detalla.
Ulloa añade que los lineamientos de la planificación territorial también son útiles para las empresas de servicios, “de agua potable, alcantarillado, electricidad, todas instancias normadas que definen los radios operacionales de esos servicios, los que se ven obligados a aumentar su cobertura en caso de que la ciudad siga creciendo hacia la periferia. Lo mismo sucede con el desarrollo de infraestructura vial y de transporte público, probablemente el tema en el que estamos más rezagados en el Gran Concepción”, explica. 
En este sentido, se refiere al trascendente rol que cumpliría un tren urbano en el desarrollo de la ciudad, lo que, en su opinión, queda demostrado con el ejemplo del Biotrén, el cual “a pesar de lo precario de su desarrollo y lo poco que se ha invertido en él, ha tenido una rentabilidad social enorme. Es cosa de preguntarle a cualquier persona que viva cerca de la Ruta 160. Los trenes urbanos son una necesidad, por eso existen en las principales ciudades del mundo desarrollado, donde son el medio de transporte público más importante”.
Esa realidad, dice Ulloa, contrasta con la calidad de nuestro Biotrén, “con carros en mal estado, que se retrasan por cortes de electricidad, etc. Lo poco que se ha invertido en él se debe al centralismo, que define gastar miles de millones de dólares en la capital para instalar nuevas líneas del Metro, mientras acá todavía peleamos para conseguir el soterramiento de las vías para que el tren urbano llegue hasta Collao. Tenemos que replantearnos este tema, y lograr que el sistema vial confluya en la zona laboral y que las áreas habitacionales están en las afueras, que es como están pensados estos sistemas en el resto del mundo, e incluso en Santiago”, ejemplifica Ulloa.
En cuanto a las oportunidades territoriales para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en nuestra conurbación, Ulloa afirma que “las zonas de extensión urbana en nuestra ciudad están sumamente acotadas. Hacia Talcahuano, casi no hay, porque se ha privilegiado una gran área industrial por el costado de la bahía que, mayoritariamente, está destinada a bodegaje, logística y almacenamiento. En Hualpén, tenemos una enorme extensión con protección ecológica, lo que no da muchas alternativas. Entonces, los sectores con más potencial de desarrollo inmobiliario son el aledaño a la rotonda General Bonilla, en la salida norte de Concepción; el camino a Penco y la comuna en sí misma, y la Ruta 160, que todavía tiene muchos sectores en los cuales se puede trabajar”, detalla.
También prevé que Chiguayante y Hualqui se abran a nuevos y atractivos proyectos inmobiliarios una vez que entre en operaciones la conexión vial por la Costanera, aunque con ciertas restricciones por las pendientes, bosques y áreas de protección ecológica. “Y nos queda la Ruta de la Madera, en el camino a Santa Juana, donde hay un desarrollo más incipiente debido a lo angosto de la franja entre el río y el cerro”, puntualiza.