Una oferta nunca antes vista en la zona y una demanda que según las actuales condiciones de la economía nacional se mantendría firme para este año, caracterizan al mercado inmobiliario local. Un escenario que paralelamente destaca por el alto precio de las viviendas que, a su vez, ha motivado un incremento de personas que se ve en la necesidad de arrendar para acceder a sectores céntricos de las ciudades.
Aumento de los precios de las viviendas y crecimiento del mercado de arriendo y de quienes buscan invertir en un inmueble son las tendencias inmobiliarias del 2019 para el Gran Concepción.
Un mercado que según la Cámara Chilena de la Construcción Concepción pasa por un momento nunca antes visto, debido a la histórica oferta que ostenta la capital de Biobío y su intercomuna, con 172 proyectos y 9.137 unidades disponibles para comercializar (a agosto de 2019), de las cuales un 85 % son departamentos y un 15 %, casas.
El 53 % de la oferta se concentra en Concepción, seguida por San Pedro de la Paz (25 %) y 8 % en Talcahuano. El resto se distribuye entre las comunas de Chiguayante, Coronel, Tomé, Hualpén y Penco.
Datos del Área de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción indican que hasta 2010, la oferta de casas y departamentos del Gran Concepción se había comportado de manera homogénea.
A partir de ese año comenzaron a registrarse diferencias que se agudizaron en el 2012, hasta llegar al escenario actual que muestra esta evidente diferencia.
“El mercado va leyendo lo que la demanda quiere. Por lo tanto, el hecho de que hoy día sean los departamentos los que más marcan dentro de la participación de la oferta es consecuencia de lo que la gente busca”, sostiene Nathalie Dubois, presidenta del Comité Inmobiliario de la CChC Concepción.
En equilibrio
Oferta, precios y demanda son las variables que marcan el ritmo del rubro inmobiliario. Actualmente, en Concepción 
y su intercomuna el incremento de la oferta es coherente con el crecimiento de la demanda, “lo que permite el desarrollo de un mercado equilibrado”, agrega Nathalie Dubois.
En la CChC monitorean periódicamente el comportamiento del indicador Meses para Agotar Oferta, que evidencia la cantidad de tiempo en que se vendería la totalidad de las viviendas que están disponibles para comercializar en un periodo determinado. “Hoy ese indicador nos muestra que independientemente del crecimiento del número de unidades para vender, la tendencia de los meses para agotar oferta es cada vez más baja”, agrega Dubois. El dato duro que manejan en el gremio es que de mantenerse los actuales ritmos de venta, las 9.137 viviendas actualmente disponibles se agotarían en 13 meses, “una evidencia de que la demanda está a ritmo sano”.
Respecto a los precios de venta, ambos tipos de vivienda registran alzas. “La tendencia indica que los precios van a seguir subiendo”, sostiene Nathalie Dubois. Y la razón de este incremento, que para el caso de los departamentos anota un alza del 70 % en los últimos cinco años, obedece a que también ha aumentado el valor de los terrenos para construir.
“Y a eso debemos sumar la implicancia que tienen la Accesibilidad Universal y Ley de Ductos, además de la ley de Aporte al Espacio Público, que comenzará a regir a fines del 2021, que encarecen el costo de la construcción, y cambios normativos como la incorporación del IVA a partir de la última reforma tributaria”.
-¿Qué explica que el aumento del precio no sea un desincentivo para la demanda?
“Se ha demostrado que hoy el instrumento más rentable es un bien raíz. Decimos que la adquisición de una vivienda puede tener una rentabilidad en torno al 5 o 7 por ciento. Y eso ha motivado que quienes dispongan de ahorros prefieran destinarlos a la compra de un bien durable como es un inmueble. Así lo hemos comprobado tras analizar en el tiempo los resultados de las encuestas realizadas en las distintas versiones de la Feria Inmobiliaria de Concepción. Al consultar por el objetivo de querer buscar una nueva vivienda, hemos visto cómo ha ido creciendo el porcentaje de quienes van a la Feria con la intención de hacer una inversión”, responde la presidenta del Comité Inmobiliario de la CChC Concepción.
El 2015, el 12 % de la demanda potencial era de personas que buscaban hacer una inversión. Hoy esta llega a un 31 % para Concepción y su intercomuna. Pero si solamente se considera la zona céntrica de la capital regional, la relación sube hasta un 50 %.
De esta manera, sería la demanda del inversionista la que tendría con un buen nivel de oferta al actual mercado. Si se analiza a este segmento, siguen tomando fuerza los “inversionistas hormiga”, que se caracterizan por adquirir pocas unidades (no más de tres), con un destino de arriendo. Según datos de la Cámara, el 95 % de quienes buscan hacer una inversión son inversionistas. De ellos, el 60 % no tiene ningún departamento y quiere hacer una primera inversión. Le siguen quienes ya tienen un inmueble y van en busca de una segunda propiedad, que llegan a un 30 %.
En base a este escenario y de acuerdo con indicadores que maneja el Área de Estudios de la CChC, el mercado de los arriendos goza no solo de buena salud sino que, además, de un futuro auspicioso, lo que hace todavía más atractiva la idea de adquirir una vivienda para destinarla a esos fines.
Un departamento de un dormitorio y un baño ubicado en el centro de Concepción tiene un periodo de vacancia o desarriendo de 21 días. Esto significa que un inversionista demora menos de un mes en conseguir un nuevo arrendatario para su vivienda. Y en eso también influye que aunque los arriendos evidenciaron un incremento, este no ha sido proporcional al de los precios de venta.
¿Y el sueño de la casa propia?
Aunque la idea de la casa propia sigue siendo prioridad para los chilenos, el crecimiento del mercado de los arriendos es una tendencia que indica un cambio de preferencia “obligado” para quienes en este momento no pueden comprar una vivienda dadas las condiciones de crédito más estrictas que está imponiendo la banca.
“Creemos que va a ser una tendencia que cada vez a las personas les cueste más poder comprar su nueva vivienda, por lo tanto, ante esta dificultad, la opción que aparecerá para ellos será el arriendo, que mediante un precio razonable les permitirá vivir en lugares céntricos de la ciudad”, sostiene Nathalie Dubois.
Lo anterior provoca una relación de “ganar ganar”, porque el inversionista busca rentabilizar lo que compró y, el arrendatario, vivir en lugares bien ubicados.